Fonte: Valor
A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve começar a julgar, hoje, se os danos decorrentes de vícios construtivos (defeitos) em imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e vinculados ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) estão cobertos pela apólice pública do sistema – uma espécie de seguro. O impacto pode chegar a R$ 31 bilhões, segundo estimativa do Tesouro que consta em documento a que o Valor teve acesso.
Como o assunto será julgado em recurso repetitivo, a decisão servirá de orientação para as instâncias inferiores do Judiciário do país. Por isso, representantes da Advocacia-Geral da União (AGU), Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) e do FCVS foram até o Superior Tribunal de Justiça (STJ), nas últimas semanas, para despachar com ministros da Corte sobre o caso (Tema 1301).
O assunto não é estranho no STJ. Existe um outro processo que lá tramita sobre o direito à indenização do FCVS por problemas nas construções. O Tema 1039 até já começou a ser julgado, mas o ponto central nele é processual. O julgamento definirá o momento em que deve começar a contagem do prazo de prescrição dos pedidos de indenização – se durante o contrato ou a partir da identificação do dano, mesmo que depois de encerrado o financiamento.
O seguro habitacional, que é chamado de apólice pública nos processos, foi criado nos anos 60. Desde então, tinha o objetivo de proteger o patrimônio do SFH e era de contratação obrigatória. As coberturas eram restritas à quitação do saldo devedor em casos de morte e invalidez permanente, prejuízos decorrentes de danos materiais nos imóveis e prejuízos causados a terceiros por responsabilidade civil do construtor, de acordo com nota técnica da Secretaria do Tesouro.
Portanto, não havia cobertura decorrente de vício construtivo. Isso surgiu apenas no ano de 1975, a partir de uma circular do Banco Nacional da Habitação (BNH), extinto em 1986. A União alega, porém, que havia a exigência de que fosse atestado, por instrumento judicial, a causa do sinistro e ação de ressarcimento contra o construtor. Em 1995, a partir de uma circular da Superintendência de Seguros Privados (Susep), esse instrumento passou a ser o Laudo de Vistoria Especial.
Para a União, se não for identificado o responsável técnico pelo laudo não deve haver cobertura. O governo argumenta ainda que a apólice pública foi extinta no ano de 2009 e, com base na resolução em vigor, o vício construtivo não é mais indenizável. Na prática, a responsabilidade seria do empreiteiro, por cinco anos após a obra, conforme o Código Civil.
No caso pendente de julgamento, a União alega também que o objetivo do seguro habitacional era o pagamento das parcelas de dívida do segurado ou a reposição do imóvel financiado na ocorrência de sinistro coberto, sem previsão ampla de cobertura por vício construtivo.
Um dos casos mais emblemáticos de vícios construtivos é o dos “edifícios caixão”, construídos entre as décadas de 1970 e 1980, em cidades da grande Recife. Logo depois da inauguração os prédios começaram a apresentar problemas por causa da técnica usada na construção e de peculiaridades do solo da região.
Para este caso, foi adotada uma solução consensual após anos de disputa judicial. A União tem explicado aos ministros que o acordo envolveu a AGU, o Ministério da Fazenda, a Caixa Econômica Federal, o Estado de Pernambuco e a Confederação Nacional das Seguradoras e que o alargamento da cobertura, se necessário, deve ser tratado como medida excepcional e delimitada pelos recursos existentes.
A União alega que a interpretação extensiva da cobertura securitária representaria impacto direto sobre os cofres públicos federais. Apesar da estimativa do Tesouro ser de R$ 31 bilhões, o total provisionado em 31 de dezembro de 2024 era de R$ 17,8 bilhões. Há ao menos 71 mil ações judiciais ativas sobre o tema.
As apólices públicas do SFH são vinculadas ao FCVS. Esse fundo é administrado pela Caixa e em última instância pela União. Nesse tipo de apólice, conforme explicou o advogado Henrique Arake, sócio do Arake, Tomazette, Borges & Glicério Advogados, as seguradoras privadas apenas administram o sinistro, pagam e são reembolsadas pelo fundo. “Se o STJ decidir que os vícios de construção estão cobertos, a conta, em última instância, é pública. Ao contrário do que ocorre, por exemplo, no caso do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que é mantido pelos bancos”, diz.
Arake acredita que o STJ deve reconhecer a cobertura pela via do meio-termo, não do risco integral. “A cláusula de exclusão de cobertura tem que ser interpretada restritivamente, porque o que dá sentido ao seguro é a garantia do interesse do segurado, e não a literalidade da apólice”, afirma. O advogado ainda considera que vícios estruturais de construção, que produzem situações anormais sobre a edificação, estão cobertos, até porque se trata de um seguro obrigatório.
“O que se pode legitimamente excluir é apenas o que decorre de ato do próprio segurado ou do desgaste natural do imóvel”, afirma Arake. Para ele, isso não significa que a seguradora vai garantir eternamente a qualidade da obra, deve haver o limite prescricional e também a possibilidade de regresso contra a construtora.
Procurada pelo Valor, a PGFN informou que o tema é acompanhado pela AGU. Em nota, a AGU diferenciou o tema do repetitivo que já começou a ser julgado (Tema 1039). O órgão enfatizou que o Tema 1301 analisa se os danos decorrentes de vícios construtivos em imóveis financiados no âmbito do SFH e vinculados ao FCVS estão cobertos pela apólice pública do SFH. Procurada, a Caixa não comentou o caso.
