Com o aumento da oferta de imóveis para locação, tanto para fins comerciais quanto residenciais, o seguro fiança locatícia tem se tornado uma solução cada vez mais procurada no Brasil. Dados da Superintendência de Seguros Privados (Susep) mostram que a modalidade registrou um crescimento significativo entre janeiro e agosto de 2024, alcançando R$ 1,1 bilhão em vendas, acima dos R$ 912 milhões do mesmo período do ano anterior. As indenizações mantiveram-se estáveis, somando R$ 380 milhões.
Seis companhias concentram as vendas de seguros fiança locatícia, sendo que 90% dos contratos são voltados a pessoas físicas e apenas 10% a empresas. Esse nicho corporativo, que cobre obrigações de locação em contratos comerciais de grande porte, como escritórios e galpões, é foco da FF Seguros, que até agosto registrou R$ 14 milhões em vendas.
“Estamos com R$ 24 milhões em negócios e devemos encerrar o ano próximo de R$ 30 milhões, pois outubro e novembro são meses fortes, quando empresas locam imóveis para viabilizar as estratégias de 2025”, explica Marcio Antonio de Lima, gerente técnico e comercial de fiança locatícia da FF Seguros. O crescimento é expressivo, levando-se em conta que em 2023 a seguradora movimentou receitas de R$ 18 milhões.
Apesar do crescimento, que reflete maior aceitação do seguro fiança locatícia entre locadores e locatários e uma oferta especializada, Lima vê grande potencial no segmento corporativo, sobretudo com o apoio dos corretores de seguros. “A fiança bancária ainda domina o mercado. Os clientes estão acostumados a negociar garantias financeiras com bancos. No entanto, o seguro fiança apresenta um custo menor e outras vantagens para locatários e locadores”, observa.
Entre os benefícios, Lima destaca a agilidade na análise e liberação do seguro fiança, superior à carta de fiança bancária, o que facilita locações em casos urgentes. O custo também é um diferencial: o seguro não exige imobilização de valores como garantia, enquanto a carta bancária bloqueia capital do inquilino. Além disso, o seguro cobre o período total do contrato, enquanto a fiança bancária é renovada anualmente.
O seguro fiança também oferece coberturas adicionais, incluindo despesas com água, luz, condomínio, IPTU, multa por rescisão contratual e danos ao imóvel. Essas coberturas são limitadas na carta de fiança, que geralmente protege apenas o aluguel. Lima destaca que a renovação do seguro é mais simples, sem necessidade de nova análise de crédito, quando o contrato de locação ainda possui prazo vigente e ajuste de valores, como ocorre na fiança bancária. “Outro ponto positivo é que as seguradoras oferecem maior flexibilidade de pagamento, com parcelamento do prêmio, ao contrário da carta de fiança, que cobra taxas altas e sem parcelamento”, completa.
Corretores são os principais divulgadores do produto
Para Lima, os corretores têm papel essencial na divulgação e expansão do seguro fiança corporativo. “O corretor assegura o pagamento ao locador no caso de inadimplência do locatário”, explica o gerente, que tem 30 anos de experiência no setor, com foco em fiança locatícia nos últimos dez anos. Lima enfatiza a importância de um time especializado na FF Seguros, capacitado para ajustar contratos conforme necessidades de clientes em condições específicas, o que diferencia a empresa no mercado.
Um exemplo de atuação diferenciada está no segmento de hospitais, onde, em caso de inadimplência, o despejo raramente é uma opção. “Se houver sinistro, o valor segurado cobre até o LMI. Esse mercado exige precisão nos cálculos e gestão de risco específica, algo que outras seguradoras evitam pela complexidade”, explica Lima.
Em 2025, a FF Seguros pretende incentivar ainda mais os corretores a explorar soluções avançadas, como estruturas de Built to Suit e Sale and Leaseback, voltadas para investimentos de private equity. Essas estruturas combinam seguro fiança locatícia com estratégias financeiras e operacionais que oferecem segurança e valorização patrimonial para fundos de investimento.
O Built to Suit garante a solvência do locatário em contratos de longo prazo, mesmo em cenários de crise financeira, dispensando a imobilização de ativos como garantia de fiança. “Esse modelo é atrativo para fundos de private equity que buscam redirecionar capital para o crescimento ou reestruturação de empresas”, destaca Lima.
O Sale and Leaseback, por sua vez, é uma opção de recompra que permite ao fundo de private equity “vender de volta” o imóvel ou a garantia ao proprietário original ou seguradora, criando liquidez ao final do contrato. O Sale and Leaseback reduz riscos e oferece flexibilidade para fundos que querem explorar outras oportunidades de investimento.
“Esses contratos se mostram úteis para fundos de private equity que buscam estabilidade e valorização no setor imobiliário corporativo. São ferramentas eficazes na alocação de capital e na gestão de riscos em private equity, possibilitando a execução de estratégias de longo prazo e o fortalecimento dos ativos no portfólio do fundo”, conclui Lima.
